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应对疫情黑天鹅 地产行业唯有改变自己

编者按:本文来自每日经济新闻,作者:林峰(旭辉集团总裁),经授权转载

调控的灰犀牛尘埃未落,疫情的黑天鹅又横空出现,地产2020,注定是坎坷波折的一年。战疫过后,宏观环境、市场、行业将加速变化,企业也必然随之而变。

政策应对冲风险而非叠加风险

政策永远是用来与市场风险对冲的,而不会是叠加,要相信精英决策者们的智慧。

整体而言财政政策与货币政策今年一定会比较宽松,也有可能会进一步减免些税收,但估计幅度不大,去年减税完之后,各地的财政都相当的吃紧,而且地方政府的债务杠杆还没降下去。

地产政策整体会略为宽松,但不可能根本转变。有可能对地产限售、限购、限签、限贷会放松一些,但是限价和限制融资一定不要寄希望放开。有些地方会放开限价的,只能说就是放开,市场也买不到限价的水平了。

唯一有机会的是各地政府为了卖地补贴家用,可能放开高端市场价格及限购条件,北京去年已经有了试点,让高端的靠市场,中端的给政策,低端的政府保障。这更符合市场规律,既不会影响社会住房保障,又能把高收入人群的改善消费拉动起来,为今年的GDP做些贡献。剔除高端住宅,用中位数去看房价,比用均价去看更合理。

市场重复“后非典行情”可能性很小

覆巢之下焉有完卵,经济总量的回落,必然影响到各行各业,房地产也不会例外。有人说,2003年非典时,地产销售也不跌反涨,是不是今年也有这个可能,我觉得可能性很小,2003年与2020年,就如同少年摔跟斗与中年出车祸的区别,完全不可同日而语。

2020年商品房销售总量很可能回落。2019年销售总量为15.9万亿,现在楼市全部速冻,线上销售都是空话,客户没有心情看,即使放开售楼处,客户也不敢来。按照乐观估计影响4-5个百分点,如果再延到3月份,可能就要影响到10个点左右。如果那样,2020年的销售总额很可能开始回落,也就意味着,2019年可能就是地产行业销售的峰值年。

从供给角度看,新房供货大概会与2019年持平,虽然各地开工都会延迟一个多月,但各地预售条件有可能不会卡那么严。去年新增的投资量,会对冲今年一季度少供地或供了但来不及年底开出来的部分。

从需求角度看,经济冲击会影响一部分购买力,但预计政策会适当放松,释放一些居民杠杆。此外,由于通胀预期,可能核心城市的投资需求会有一些抬头。

从价格角度看,有回落压力,部分企业为了应对到期债务,可能不得不降价销售回笼现金。但区域会有差异,城市治理水平好的,特别是医疗资源好的城市,价格可能获得比较有力的支撑。

从客户角度看,存在需求的结构性变化。非典之后,客户转型需求暴增,偏向低密度的板楼,同时投资抄底也大幅增加。此次疫情会使健康社区、家庭共享空间产品的投资需求,发生变化,同时需求会向优秀城市倾斜。

行业顶点可能意味着拐点

外在环境和市场的变化,会导致行业底层逻辑相应变化,增长规模、发展模式、内在逻辑等都会发生根本改变。

规模增长之变:行业的规模有可能到达顶点,顶点可能意味着拐点,今后可能都很难超越这个总量。头部企业的规模增长也会相应放缓,部分中型企业有较高增速的可能性,会缩小与头部企业的差距,但小型企业规模高速增长的机会已经极小了。

发展模式之变:高杠杆的土储驱动模式将被颠覆。土储变成双刃剑,在金融去杠杆叠加限价的情况下,靠堆土储不是弯道超车的发动机,而是套在脖子上的枷锁。行业进入稳速发展,大家都要确保油箱里的油能支撑到下一个加油站,而不是猛踩油门。

抗疫也让我们明白,自身免疫系统才是健康根本,个子大不一定代表免疫力强。现在的行业“百强”其实是“百大”,未来不仅要规模,还要质量(利润)与效率(ROE),还要有安全边界

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